Administrator nieruchomości odmówił mi pisemnie wglądu do comiesięcznych faktur za CO i wodę, które przez lata przekazywał bez żadnych problemów. Uniemożliwia mi to ustalenie prawidłowości rocznego rozliczania przez Zarząd Budynków Komunalnych. Zdarzało się, że były znaczne różnice w rozliczeniach i przetrzymywano moje pieniądze na kontach ZBK. Dlatego podjąłem decyzję o rozliczaniu samodzielnym według faktur. Czy mogę samodzielnie dokonywać takich rozliczeń? Jaka jest podstawa prawna by uzyskać dostęp do dokumentów?.
Niestety nie może Pani nic tu samodzielnie rozliczać, a tym samym dokonywać wpłat wedle takich własnych wyliczeń. Chyba, że rozliczenia dokonywałby Pan wyłącznie na potrzeby własnej weryfikacji. Jako najemca nie ma Pan prawa decydowania, ani kontroli nad zarządzaniem częściami wspólnymi nieruchomości, ani kontroli kosztów ponoszonych na częściach wspólnych. Najemca nie ma możliwości kontroli rozliczeń innych lokali, prawidłowości sprawowania zarządu nad nieruchomością. Prawo najemcy do kontroli czegokolwiek jest znacznie zawężone i ogranicza się w zasadzie tylko do możliwości domagania się rozliczeń dotyczących wyłącznie lokalu wynajmowanego przez niego.
Ma więc Pan prawo do informacji o rozliczeniach dotyczących zajmowanego lokalu, prawo domagania się przedstawienia sposobu rozliczenia co do tego lokalu. Ale zarządca nie ma obowiązku przekazywania (dostarczania) Panu takich rozliczeń, czy faktur. Może co najwyżej je Panu udostępnić na miejscu w swojej siedzibie. Jeśli powstały jakieś większe nadpłaty wpłacone przez Pana, to może Pan zarządcę wzywać pisemnie (listem poleconym) do zwrotu takich środków. Także pisemnie powinien Pan się zwracać do zarządcy o umożliwienie Panu wglądu do dokumentów rozliczeniowych dotyczących Pana lokalu lub w przypadku jakichś zauważonych nieprawidłowości.
Zakres uprawnień posiadacza lokalu w stosunku do zarządcy nieruchomości wynika z tytułu prawnego, jaki posiada on do lokalu. W opisanym przez Pana przypadku zarządca spółki gminnej administruje lokalami komunalnymi. Gdyby to była wspólnota mieszkaniowa, to także miałby Pan ograniczone możliwości, gdyż zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali poszczególnym właścicielom przysługiwałoby prawo kontroli działalności zarządu, w tym również uprawnienie do żądania udostępnienia dokumentów związanych z działalnością wspólnoty. Takie prawo podlega nieograniczeniom, bowiem dane osobowe podlegają ochronie a zatem zarządca mógłby nawet właścicielowi lokalu pewnych dokumentów nie udostępnić (rachunki bankowe, akty notarialne, oświadczenia, prywatna korespondencja). A samo udostępnienie ograniczałoby się do możliwości zapoznania się z żądaną dokumentacją lub sporządzenia jej fotokopii w siedzibie zarządcy.
Zarządcy nie mają obowiązku sporządzania kserokopii z dokumentacji, ani obowiązku dostarczania jej właścicielowi nieruchomości. Inicjatywa i koszty leżą po stronie właściciela lokalu, gdy chce on z tego prawa skorzystać, bowiem korzysta ona z tego prawa na własne potrzeby. Wspólnota nie ma obowiązku ponosić takich kosztów, zaś zarządca w zakresie swoich obowiązków nie ma świadczenia pracy na rzecz konkretnego właściciela lokalu. Działa on na rzecz całej wspólnoty. W zasadzie analogicznie jest w przypadku zarządcy lokali komunalnych należących do gminy. Z tą różnicą, że jeśli jest Pan jedynie najemcą takiego lokalu, to przepisy nie zapewniają najemcy tyle uprawnień, co właścicielowi lokalu.
