Czy jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu, w której nie ma zapisu przewidującego możliwość wypowiedzenia jej przez najemcę?
Tak. Jeżeli strony wogóle nie uregulowały jakichś sytuacji, to w takim przypadku zastosowanie znajdują przepisy ogólne unormowane w Kodeksie cywilnym. A przepisy tam zawarte regulują zasady wypowiadania umów najmu.
Ogólnie jest tzw. swoboda umów, co oznacza, że strony danego stosunku prawnego mogą kształtować swoje prawa i obowiązki wedle wspólnych uzgodnień. Ale swoboda umów nie oznacza pełnej dowolności. Zapisy stron nie mogą być sprzeczne z przepisami prawa. W większości przypadków na samym końcu umów strony umieszczają zapis, że w sytuacjach nieuregulowanych w umowie będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
Chodzi tu o przepisy art. 680 - 692 Kodeksu cywilnego, a konkretnie: Art. 682, który stanowi, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Art. 685 zaś mówi, że jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Zgodnie z treścią art. 687 - Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Natomiast przepis art. 688 mówi, że - Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Artykuł 688 jest tutaj kluczowy.
Jeżeli umowa jest zawarta na czas określony, to nie można jej wcześniej (przed terminem, do którego jest zawarta) wypowiedzieć. Jeżeli zaś jest zawarta na czas nieokreślony, to można ją wypowiedzieć z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia.
